マンションの査定額はどのように決められるのか

みなさんがマンションを売却したいと思った時に、まずはじめに行うのは、不動産会社によるマンションの価格査定ではないでしょうか。

マンションがどれぐらいの査定額かわからなければ、具体的な売却の計画も立てられませんし、どこの不動産会社に売買をお任せするかも、この査定額が大元の判断基準になるのではないかと思います。

しかし、数件の査定を受けてみればわかるのですが、査定をお願いした不動産会社によって、マンションの査定額には開きがありますよね。
同じマンションの査定なのに、どうしてこのような違いが生まれてしまうのでしょうか。

マンションの査定額を決める一番メジャーな方法として、取引事例比較法という土地やマンションの価格査定における基本的手法があります。

これは、わかりやすく噛み砕いて説明すると、自分が売ろうとしているマンションに近い物件の取引き事例を基準として、マンションの立地条件や設備環境、築年数などを考慮し、だいたいの査定額を計算する方法です。

この方法の場合、マンションの付加価値部分の計算に不動産鑑定士の判断や、不動産業者の売買方針などが含まれるため、うしても業者ごとに、マンション査定価格の誤差が生まれてしまうことになります。

また、不動産業者によっては、付加価値部分以上の価格査定を行い、マンションが高く売れると見せかけて、専属契約をとろうとする悪徳な業者もあるため、自分のマンションの査定の平均値を知るためにも、インターネットのマンション一括査定などを利用して、少しでも多くの不動産業者から査定を受けるように心がけると良いでしょう。

マンションの価格を不動産業者が査定する時のポイント

何らかの理由で、現在所有しているマンションを売りに出そうと考えた際、まずは、売却価格を設定するために、不動産業者にマンション価格の査定を受けることになります。

マンション査定とは、実際にそのマンションにいくらぐらいの価値があるか、専門家に来て調べてもらい、売却金額の目安を設定してもらう作業のことです。
では、不動産業者がマンションの価格を査定する際、具体的には、どのようなポイントをチェックされるのでしょうか。

不動産業者が、マンションの査定をする際には、多くの場合、金額査定の基準値として、そのマンションと似た間取りの部屋や、距離の近いマンションの直近の売買記録が利用されることになります。

そのだいたいの基準値をもとにして、売りに出すマンションの日当たりや傷の具合など、細かい点を考慮した上で、マンションの査定額が決められていく仕組みなのです。

一番のポイントはそのマンションがいくらぐらいで売れるのかであり、どんなに査定金額が高くとも、実際にそのマンションに買い手がつかなければ意味がありませんから、実際に売れたマンションの情報を基準として考えるという手法は、利にかなった方法だと言えるでしょう。

不動産業者によっては、極端に他よりも高い査定金額を提示してくるところもありますが、それは、お客獲得のためのパフォーマンスであることが多く、優良な不動産業者とは言えません。

いくら査定額が高くとも、実際に売りに出して買い手がつかず、減額するということになってしまっては意味がありませんから、不動産業者を選ぶ際には、査定金額の高さよりも、査定金額の根拠がしっかりしている業者を選ぶことが良い取引きを行うための一番のポイントとなるでしょう。

不動産業者数社の査定ポイントを見比べてみよう

マンションを売却する時、まずは査定を受けて、媒介契約を結ぶ不動産会社を探すこととなります。
この不動産業者選びが、マンション売却の結果を決める最重要項目といっても、過言ではありません。

少しでも良い価格で売却するためには、複数の不動産会社からマンション査定を受けることになりますが、その際に見比べる査定ポイントには、どのような項目があるのでしょうか。

まず、不動産業者に査定を依頼する場合、一件一件に個別に依頼するよりも、インターネットなどを利用して、売却したいマンションの一括査定を受けることがポイントとなります。

これは、マンション査定にかかる時間短縮も目的ですが、少しでも多い不動産会社から査定を受けることで、自分のマンションの平均的な査定金額を知り、マンションを売却する際の目安になる価格を知るためにも大切なことです。

この時、平均値よりも大幅に高い査定価格を提示してきた不動産会社には注意が必要となります。

査定金額はあくまでも、不動産会社に所属する不動産鑑定士やその会社の規定によって決まるため、マンションの媒介契約を取るために、相場以上の査定金額を出して、無理な契約をしようと企んでいる会社も少なからずあるのです。

そのような悪徳な不動産会社を回避するためには、高額な査定価格を提示してきた会社に対して、マンション査定の根拠と販売方針をしっかりとヒアリングすることがポイントです。

なぜ、その査定価格になったのかの根拠や、どのような点をマンションの販売ポイントとして売るのかなどを納得のいくまでたずねることで、不動産会社の信用度やマンション売却のノウハウを知ることができますから、マンション売却における不動産会社選びにおける失敗を防ぐことができます。

売却希望のマンションの査定表を見せてもらうことは出来るのか

自分の所有するマンションを売却しようと考えた時、まず、やらなければらならないのは、不動産会社に査定を受けるという作業です。
そのマンションの査定結果次第で、取引き先となる不動産会社を選ぶわけですから、なるべく慎重に、査定内容や価格を検討しなければなりません。

しかし、不動産会社によって査定の際に、算出されるマンションの評価額は異なっており、不動産業者や査定を行った不動産鑑定士によって価格が大きく変動します。

マンションの査定価格が順当なものかどうかは、金額を聞くだけでは推察することができません。

マンションの査定表は、不動産会社に見せてもらうことが可能ですので、どのような基準で査定が行われ、評価されたのかを詳しく解説してもらうと良いでしょう。

マンションの査定書にも種類があり、数枚程度の薄っぺらい査定書から、何十ページにもわたる分厚い査定書まで様々なものがあります。
量が多いから信用できるというものではありませんが、査定書の内容が納得のできるものかどうか、きちんと自分の目で確かめることも大切です。

ただし、詳しい内容の査定書を集めるには、売却予定のマンション訪問による査定が不可欠となるため、忙しくて時間のない方には難しいプロセスとなります。

時間に余裕のない方は、まずマンションの一括査定サイトなどを利用して複数の簡易査定を受け、その中から、訪問査定を受ける不動産会社を検討するようにすると時間短縮になるのでおすすめです。

売却したいマンションを査定してもらう方法

子供が生まれたことで、今住んでいるマンションが手狭になってしまった、家族が減って、自分たち夫婦だけ暮らすには広すぎるなど、マンションを売却したいと思う理由は、ひとそれぞれ様々な理由があります。

売却したいマンションがある場合、まずは、不動産業者に査定を頼むことになりますが、マンションの査定をしてもらう方法にはどのようなやり方があるのでしょうか。

原価法という査定方法

原価法とは、対象になるマンションの再調達原価を基準として不動産価値を割り出す査定方法です。
マンションを、仮にもう一度購入した場合の価格(再調達原価)を割り出して、現在の経過年数による価値の低下を引き(減価修正)現在の価値を査定します。

取引事例比較法という査定方法

こちらは、売却しようと思うマンションと似た立地や土地条件、間取りの不動産情報を集め、その総合的な価格を比較することにより、マンションの価格を査定する方法になります。
よく利用される査定方法ですが、不動産鑑定士によって査定額が変わるので注意しましょう。

収益還元法と呼ばれる方法

この方法は、マンションが将来生み出すと考えられる収益の現在価値の総和を求めることにより、マンションの試算価格(収益価格)を求める査定方法で、主に賃貸用マンションの価値を試算する場合に使われます。

収益還元法はさらに直接還元法とDCF法のふたつに分類されており、どちらも非常に細かい計算によって求められる整合性の高い査定方法です。

不動産業者は何を基準に査定している?

不動産を売却する際には、ほぼ必ず不動産業者から不動産の価値を査定してもらうことになります。

そして、この査定額を基準に売り出し価格を決定し、中古住宅市場へと流すという方法が一般的です。
では、一体不動産業者は何を基準に住宅の査定額を決めているのでしょうか?
これは、各不動産業者の独自の裁量も大きいですが、実は一定の指標となるものも存在しています。

それが、不動産業界の発展や成長を支えるために設立された不動産流通近代化センターが提供している「価格査定マニュアル」です。
「価格査定マニュアル」には、「戸建住宅」、「住宅地」、「マンション」の3つの項目に分かれた査定の流れや具体的なポイントが記載されています。

例えば、土地やマンションの査定で最も一般的に用いられる「事例比較法」と呼ばれる査定方法について詳細な記載がなされており、基本的にはこの「事例比較法」に則って査定が行われるということが分かります。

「事例比較法」では、売却予定の不動産と似た条件の不動産の売却事例を参考に細かく分類された項目を1つ1つ評価していき最終的な査定額を決定します。具体的な項目には以下のようなものが挙げられます。

交通の便(駅から徒歩何分、バスの有無など)
近隣の状況(店舗数や規模、街並みなど)
環境(騒音環境、日照、景観など)
街路状況(方位、路面の状況など)
画地の状況(間口・形状など)

こうした項目を総合的に勘案して、比較対象の不動産が「○○○万円で売却されたことを考慮し、本不動産は○○○万円の査定額となる」という流れで査定額が決定されます。

ただし、注意しておかなければいけないのは、査定額はあくまで査定額でしかないという点です。
不動産の売却は基本的に買主と売主との同意で行われるものですから、査定額や売り出し価格が決定しても買主が見つからなければいつまで経っても売却はできないということになります。